Vermietete Immobilien verkaufen: So überzeugen Sie Kapitalanleger!
Sie möchten Ihre vermietete Wohnung oder Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen? Erfahren Sie, worauf es beim Verkauf an Kapitalanleger wirklich ankommt. Von mietrechtlichen Fallstricken über das Vorkaufsrecht der Mieter bis hin zu cleveren Vermarktungstipps: In unserem neuen Ratgeber zeigen wir Ihnen, wie Sie Ihre Immobilie rechtssicher, effizient und zum besten Preis verkaufen.
Ratgeber: Immobilienverkauf an Kapitalanleger
Besonderheiten beim Verkauf vermieteter Immobilien – Mietrechtliche Aspekte und Übergang von Mietverhältnissen
- Zielgruppe und Besonderheiten beim Verkauf
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie richtet sich das Angebot in erster Linie an Kapitalanleger, nicht an Selbstnutzer. Kapitalanleger interessieren sich vor allem für die Rendite, die Substanz der Immobilie und die langfristige Vermietbarkeit. Die Immobilie wird als Investment betrachtet.
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist komplexer als der Verkauf eines leerstehenden Objekts. Die Einhaltung mietrechtlicher Vorgaben, die transparente Kommunikation mit dem Mieter und eine zielgruppengerechte Vermarktung sind entscheidend für einen erfolgreichen Abschluss.
Ein erfahrener Makler kennt die Besonderheiten dieses Marktes, hat Zugang zu passenden Kapitalanlegern und sorgt für einen reibungslosen, rechtssicheren Ablauf – damit Sie das volle Potenzial Ihrer Immobilie ausschöpfen können.
- Mietrechtliche Grundlagen: „Kauf bricht nicht Miete“
Der wichtigste rechtliche Grundsatz beim Verkauf vermieteter Immobilien ist: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet:
- Das bestehende Mietverhältnis bleibt beim Eigentümerwechsel unverändert bestehen.
- Der neue Eigentümer tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.
Eine Kündigung des Mietvertrags durch den Käufer ist nur unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. Eigenbedarf) möglich unter Einhaltung gesetzlicher Fristen.
In München gilt eine besondere Regelung: Wenn eine Mietwohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wurde, gilt eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Das bedeutet: Nach einer solchen Umwandlung kann der Erwerber erst nach Ablauf von zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Frist beginnt mit der Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch zu laufen. Weitere Erwerber übernehmen die Restlaufzeit, die Frist beginnt nicht neu.
- Vorkaufsrecht der Mieter
Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB besteht nur, wenn eine vermietete Wohnung erstmalig in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wird.
- Beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses oder einer bereits bestehenden Eigentumswohnung besteht dieses Recht in der Regel nicht.
- Wird das Vorkaufsrecht relevant, müssen Mieter schriftlich über den Verkauf und die Vertragskonditionen informiert werden.
- Der Mieter kann dann zu den gleichen Bedingungen wie ein Dritter Käufer werden.
- Wird der Mieter nicht korrekt informiert, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen.
- Übergang von Mietverhältnissen und Mieteinnahmen
Der Übergang von „Nutzen und Lasten“ (inklusive Mieteinnahmen) wird im Kaufvertrag geregelt. In der Regel erfolgt dieser mit dem Besitzübergang nach Kaufpreiszahlung, nicht erst mit der Grundbuchumschreibung. Der neue Eigentümer erhält ab diesem Zeitpunkt die Mietzahlungen und übernimmt alle Verpflichtungen (z.B. Kaution, Instandhaltung). Alle relevanten Unterlagen (Mietvertrag, Kautionsbescheinigung, Betriebskostenabrechnungen) müssen an den Käufer übergeben werden.
- Vermarktung und Preisfindung
Für Kapitalanleger sind Kennzahlen wie Bruttomietrendite, Nettorendite, Mietverhältnis (Laufzeit, Mieterstruktur, Bonität) und Instandhaltungsrücklage entscheidend. Der Verkaufspreis liegt bei vermieteten Immobilien meist unter dem von leerstehenden Objekten, da die Nutzung eingeschränkt ist. Eine professionelle Immobilienbewertung ist ratsam, um einen realistischen Marktwert zu ermitteln.
- Ablauf und Checkliste für den Verkauf
- Zielgruppe (Kapitalanleger) definieren und Exposé anpassen
- Alle relevanten Unterlagen zusammenstellen (Mietvertrag, Energieausweis, Protokolle, Abrechnungen)
- Mieter über Verkaufsabsicht und ggf. Vorkaufsrecht informieren
- Besichtigungstermine mit Rücksicht auf den Mieter planen
- Kaufvertragsdetails klären, insbesondere Übergang von Nutzen und Lasten
- Notartermin vereinbaren und Kaufvertrag unterzeichnen
- Nach Kaufpreiszahlung: Übergabe der Immobilie und aller Unterlagen an den neuen Eigentümer
- Final: Betriebskosten mit dem Mieter abrechnen und ggf. Spekulationssteuer berücksichtigen
