Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Fünf häufige Irrtümer

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, beschäftigt sich meist zuerst mit dem möglichen Verkaufspreis. Doch auch die steuerliche Seite wirft Fragen auf: Muss ein Gewinn versteuert werden? Welche Rolle spielt die Haltedauer? Und macht es einen Unterschied, ob die Wohnung selbst bewohnt oder vermietet wurde?

Rund um die sogenannte Spekulationssteuer halten sich einige Missverständnisse. Wir ordnen fünf häufige Irrtümer ein und erklären die wichtigsten Grundlagen für den Verkauf von Immobilien im Privatvermögen.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über ausgewählte Regelungen. Er stellt keine individuelle Steuerberatung dar und kann die Prüfung des Einzelfalls nicht ersetzen. Bitte klären Sie die steuerlichen Folgen Ihres geplanten Verkaufs vor verbindlichen Entscheidungen mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Was bedeutet „Spekulationssteuer“ eigentlich?

Der Begriff ist im Alltag gebräuchlich, bezeichnet aber keine eigenständige Steuerart. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Beim Immobilienverkauf bildet insbesondere § 23 Einkommensteuergesetz die Grundlage. Entscheidend sind unter anderem der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf sowie die Nutzung der Immobilie.

Irrtum 1: „Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss immer Steuern zahlen.“

Die Zehnjahresfrist ist ein wichtiger Ausgangspunkt, aber nicht die einzige Regel. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Das Gesetz sieht jedoch Ausnahmen für Immobilien vor, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ein Verkauf innerhalb der Frist führt deshalb nicht automatisch zu einer Steuerzahlung.

Für die Berechnung der Frist sind grundsätzlich die Zeitpunkte der bindenden Kaufverträge maßgeblich, bei Immobilien regelmäßig die notariellen Vertragsabschlüsse. Die Kaufpreiszahlung oder die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch sind dafür grundsätzlich nicht ausschlaggebend. Lassen Sie die Frist für Ihren geplanten Verkauf individuell prüfen.

Irrtum 2: „Ich habe dort selbst gewohnt. Damit ist der Verkauf auf jeden Fall steuerfrei.“

Die eigene Wohnnutzung kann einen Verkauf von der Besteuerung nach § 23 EStG ausnehmen. Dass eine Immobilie irgendwann einmal selbst bewohnt wurde, genügt dafür jedoch nicht automatisch. Entscheidend ist, ob eine der beiden gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt ist:

• Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
• Oder sie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Bei der zweiten Variante sind keine vollen drei Jahre beziehungsweise 36 Monate erforderlich. Nach der Rechtsprechung genügt ein zusammenhängender Eigennutzungszeitraum, der sich über die drei Kalenderjahre erstreckt. Das mittlere Kalenderjahr muss vollständig abgedeckt sein. Im Verkaufsjahr und im zweiten Jahr vor dem Verkauf muss die Eigennutzung dagegen nicht das gesamte Jahr umfassen.

Gerade bei einem Wechsel zwischen Eigennutzung und Vermietung sollte die Steuerberatung prüfen, ob die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind.

Irrtum 3: „Bei einer vermieteten Immobilie fällt beim Verkauf grundsätzlich Spekulationssteuer an.“

Auch das ist zu pauschal. Bei einer Immobilie im Privatvermögen fällt ein Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht mehr unter die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Das gilt auch dann, wenn die Immobilie vermietet wurde.

Daraus lässt sich allerdings keine allgemeine Steuerfreiheit für jeden Immobilienverkauf ableiten. Andere steuerliche Einordnungen, beispielsweise bei Betriebsvermögen, sind gesondert zu betrachten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer einer vermieteten Wohnung sind daher sowohl die genaue Haltedauer als auch die steuerliche Zuordnung der Immobilie wichtig.

Irrtum 4: „Versteuert wird der gesamte Verkaufspreis.“

Maßgeblich ist bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft grundsätzlich der Gewinn, nicht der gesamte Verkaufserlös. Vereinfacht wird dafür der Verkaufspreis den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den steuerlich berücksichtigungsfähigen Werbungskosten gegenübergestellt.

Die Rechnung ist allerdings nicht immer so einfach wie „Verkaufspreis minus damaliger Kaufpreis“. Bei vermieteten Immobilien mindert die steuerlich berücksichtigte Absetzung für Abnutzung (AfA) die laufenden Vermietungseinkünfte und kann dadurch Einkommensteuer sparen. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten jedoch um die bereits abgezogenen Abschreibungen vermindert. Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn, der dem persönlichen Einkommensteuertarif unterliegt. Welche Kosten und Abschreibungen anzusetzen sind, muss individuell ermittelt werden.

Irrtum 5: „Bei einer geerbten Immobilie beginnt die Zehnjahresfrist von vorn.“

Bei einer geerbten Immobilie beginnt die Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht mit dem Erbfall neu. Maßgeblich ist regelmäßig die Anschaffung durch die verstorbene Person. Auch bei einer vollständig unentgeltlichen Schenkung wird grundsätzlich an die Anschaffung durch die schenkende Person angeknüpft. Besondere Übertragungsgestaltungen sollten individuell steuerlich geprüft werden.

Wer eine geerbte oder geschenkte Immobilie verkaufen möchte, sollte daher auch die Unterlagen zum ursprünglichen Erwerb zusammentragen. Die Aussage zum Fristbeginn betrifft die Einkommensteuer auf einen möglichen Verkaufsgewinn. Fragen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer sind davon zu unterscheiden.

Gut vorbereitet in den Immobilienverkauf

Ob ein Verkauf steuerliche Folgen hat, lässt sich nicht allein an der Bezeichnung „Eigenheim“, „Mietwohnung“ oder „Erbimmobilie“ ablesen. Anschaffungszeitpunkt und Nutzungsgeschichte gehören zu den wesentlichen Grundlagen der Prüfung.

Klären Sie steuerliche Fragen deshalb möglichst frühzeitig und vor verbindlichen Verkaufsentscheidungen mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater. Hilfreich sind insbesondere die Unterlagen zum Erwerb und Angaben dazu, wann die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde.

Die SIS begleitet Sie bei der Vermarktung Ihrer Immobilie. Die individuelle steuerliche Beurteilung gehört in die Hände Ihrer Steuerberatung.