Ratgeber: Kauf einer vermieteten Immobilie – Was Käufer beachten sollten

Der Kauf einer vermieteten Immobilie bringt besondere Chancen sowie spezifische Herausforderungen mit sich. Gerade in München und anderen gefragten Städten ist es entscheidend, aktuelle rechtliche, wirtschaftliche und technische Faktoren zu kennen, um hier eine fundierte Entscheidung zu treffen.

1. Rechtliche Grundlagen und Mieterschutz

• Mietvertrag bleibt bestehen: Nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) übernimmt die Käuferin oder der Käufer alle Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen. Der Mieter bleibt mit allen Rechten in der Wohnung, die Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
• Kündigungsschutz: In Städten wie München gelten 2025 weiterhin verschärfte Regelungen zum Mieterschutz. Eigenbedarfskündigungen sind nur mit triftigem Grund und unter Einhaltung gesetzlicher Fristen möglich. Die Kündigungsfrist verlängert sich je nach Wohndauer des Mieters (bis zu neun Monate bei über acht Jahren Mietzeit).
• Vorkaufsrecht: Besteht die Wohnung bereits seit Abschluss des Mietvertrags als Eigentumswohnung, hat der Mieter kein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Das Vorkaufsrecht gilt nur bei Umwandlung während des laufenden Mietverhältnisses und anschließendem Verkauf.

2. Wirtschaftliche und finanzielle Aspekte

• Preisniveau: Die Kaufpreise für vermietete Wohnungen in München liegen 2025 im Schnitt beim 40- bis 55-fachen der Jahresnettokaltmiete. Wer in München investiert, setzt auf langfristige Wertstabilität und die Attraktivität des Standorts.
• Nebenkosten: Beim Immobilienkauf in Bayern sollten Erwerberinnen und Erwerber mit folgenden Nebenkosten rechnen: Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 %, die Notar- und Grundbuchkosten liegen bei etwa 2 %, und die Maklerprovision beträgt in München in der Regel 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.
• Eigenkapital: Mindestens die Nebenkosten sollten aus Eigenmitteln finanziert werden. Banken verlangen bei Kapitalanlagen oft 20–30% Eigenkapital.
• Mieteinnahmen: Die aktuelle Miete ist meist niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete, so dass hier in der Regel Optimierungspotenzial besteht.

3. Objektprüfung und Wertermittlung

• Gutachterliche Bewertung: Eine professionelle Wertermittlung durch einen Immobilien-Experten ist ratsam, um überteuerte Angebote zu vermeiden.
• Mietvertrag prüfen: Dauer, Miethöhe, Nebenkosten, Staffelmiete, Indexmiete sowie offene Mietforderungen oder Rückstände müssen sorgfältig geprüft werden.
• Technischer Zustand: Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Sanitäranlagen und Elektrik kontrollieren. Der aktueller Energieausweis gibt Aufschluss über den energetischen Zustand und mögliche Sanierungspflichten.
• Grundbuch: Belastungen wie Grundschulden, Wohnrechte oder Baulasten im Grundbuch prüfen.

4. Steuerliche und gesetzliche Änderungen 2025

• Grundsteuerreform: Seit 2025 gilt die neue Grundsteuerberechnung auf Basis aktueller Boden- und Gebäudewerte.
• Energieeffizienz: Es gibt strenge Anforderungen an den energetischen Zustand von Gebäuden. Bei Eigentümerwechsel können Sanierungspflichten für Dämmung, Heizung oder Fenster entstehen. Lassen Sie sich dazu ggf. von einem Experten beraten.
• Förderprogramme: Für energetische Sanierungen stehen weiterhin Fördermittel der KfW und BAFA zur Verfügung. Die Beantragung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.

5. Checkliste für Käufer (2025)

• Mietvertrag und Nebenkostenabrechnungen prüfen
• Grundbuchauszug auf Belastungen kontrollieren
• Energieausweis und Sanierungsbedarf bewerten
• Wirtschaftlichkeitsberechnung (Rendite, Nebenkosten, Eigenkapital)
• Fördermöglichkeiten für Sanierungen recherchieren
• Professionelle Beratung durch Makler, Gutachter und Steuerberater einholen