Mietrechtsreform 2026: Was Vermieter jetzt unbedingt wissen müssen

Die Mietrechtsreform 2026 („Mietrecht II“) bringt spürbare Veränderungen für Vermieterinnen und Vermieter, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie München. Sie zielt darauf ab, Mieter besser zu schützen und zugleich für mehr Rechtsklarheit zu sorgen. Kernstück ist die geplante Deckelung von Indexmieten: Statt der vollen Inflationsanpassung sind künftig maximal 3,5 Prozent Mieterhöhung pro Jahr zulässig, sofern die Immobilie in einem als angespannt eingestuften Markt liegt. Nach aktuellem Stand soll dies sowohl für neue als auch für bestehende Indexmietverträge gelten und zwingt Vermieter dazu, ihre Kalkulationen vorsichtiger, langfristiger und mit ausreichenden Sicherheitsreserven zu planen.

Wichtig für die Einordnung: Die Reform ist derzeit noch nicht verabschiedet, sondern liegt als Gesetzentwurf („Mietrecht II“) vor, über den Bund und Länder noch beraten. Die politische Stoßrichtung – stärkere Begrenzung von Indexmieten und mehr Schutz vor Umgehungsmodellen – gilt als weitgehend gesetzt. Einzelne Details, Definitionen und Übergangsfristen können sich im parlamentarischen Verfahren aber noch ändern. Für Vermieter bedeutet das: Entwicklungen eng verfolgen, Verträge jetzt schon kritisch prüfen, aber mit einkalkulieren, dass im Gesetzgebungsprozess noch Anpassungen möglich sind. Das finale Gesetz soll vor der Sommerpause im Bundestag beschlossen werden.

Zweitens werden Möblierungszuschläge und Kurzzeitmietverträge deutlich strenger geregelt. Zuschläge für Möblierung müssen künftig transparent ausgewiesen und in ihrer Höhe begründet und begrenzt werden, was vor allem das stark verbreitete möblierte Wohnen in Großstädten betrifft. Kurzzeitmieten sollen in der Regel nur noch bis etwa sechs Monate ohne Anwendung der Mietpreisbremse möglich sein; darüber hinaus greift grundsätzlich die Mietpreisbremse, auch bei befristeten Verträgen. Modelle mit seriell aneinandergereihten Kurzzeitmietverträgen werden ausdrücklich als Umgehungsversuche adressiert und können künftig ein relevantes rechtliches Risiko darstellen.

Gleichzeitig enthält die Reform Elemente, die Vermietern mehr Planungssicherheit geben sollen. So soll die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren von 10.000 auf 20.000 Euro steigen, wodurch insbesondere energetische Modernisierungen administrativ einfacher gehandhabt werden können. Zudem sollen Regelungen zu Rückforderungsansprüchen und Fristen bei zu viel gezahlter Miete präzisiert und teilweise verkürzt werden, was das Haftungsrisiko für Vermieter begrenzen kann.

Unterm Strich heißt das: Vermieterinnen und Vermieter sollten Mietmodelle, Vertragsklauseln und ihre Investitionsplanung jetzt systematisch überprüfen, erhalten im Gegenzug aber voraussichtlich klarere Rahmenbedingungen und etwas mehr Rechtssicherheit für die Zukunft.