Eigennutzung oder Kapitalanlage | 3 Zimmer mit Balkon | Wenige Gehminuten zum Herkomerplatz

Diese ansprechend modernisierte 3 Zimmer Wohnung befindet sich im zweiten Obergeschoss einer gepflegten Wohnanlage in München Bogenhausen. Mit rund 77 m² Wohnfläche, einer durchdachten Raumaufteilung und einer zeitgemäßen Ausstattung bietet sie eine attraktive Kombination aus Wohnqualität und langfristiger Vermietbarkeit. Das Gebäude liegt rund 60 Meter von der Straße zurückversetzt und ist von einem begrünten, gewachsenen Wohnumfeld umgeben. Der gepflegte Innenhof und die gewachsene Nachbarschaft verleihen der Wohnanlage einen angenehmen, privaten Charakter. Die Nähe zum Herzogpark, zum Englischen Garten und zum Herkomerplatz mit seiner guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr unterstreicht die Vorzüge des Standorts. Im Inneren präsentiert sich die Wohnung hell, gepflegt und geschmackvoll modernisiert. Der großzügige Wohnbereich bietet vielfältige Einrichtungsmöglichkeiten und öffnet sich zum angrenzenden Balkon. Große Fensterflächen sorgen für viel Tageslicht und ermöglichen einen schönen Blick in die grüne Umgebung. Die Wohnung wird voll ausgestattet verkauft. Im Kaufpreis enthalten sind sämtliche Möbel sowie die 2020 neu gekaufte und eingebaute Küche mit Induktionsherd, Backofen, Kühlschrank, Gefriertruhe und Weinkühlschrank. Das Bad wurde 2019 komplett renoviert, der Parkettboden 2015 neu verlegt und abgeschliffen. Der Käufer übernimmt eine sofort nutzbare und sofort weiter vermietbare Wohnung – ohne zusätzliche Investitionen in Möblierung oder Ausstattung. Das ruhig gelegene Schlafzimmer bietet ausreichend Platz für ein Doppelbett und ergänzende Schrankmöbel. Ein weiteres Zimmer wird derzeit als Arbeitszimmer genutzt und eignet sich ebenso als Gästezimmer oder zusätzliches Schlafzimmer. Der großzügige Flur mit integrierter Schranklösung schafft praktischen Stauraum. Besonders hervorzuheben ist das modernisierte Badezimmer. Hochwertige Materialien, eine bodengleiche Dusche, ein großzügiger Waschtisch und eine zeitlose Gestaltung sorgen für einen ansprechenden Ausstattungsstandard. Auch das Gemeinschaftseigentum wird kontinuierlich gepflegt und instand gehalten. Die zentrale Heizungsanlage wurde 2023 durch eine moderne Gas-Brennwertheizung ersetzt. Die Brennwerttechnik gewinnt zusätzlich die Wärme aus dem Abgas zurück und nutzt die eingesetzte Energie dadurch nahezu vollständig. Das zeigt sich im aktuellen verbrauchsorientierten Energieausweis: Mit 92 kWh/(m²·a) erreicht das Gebäude die Energieeffizienzklasse C. Für Käufer bedeutet das niedrige laufende Heizkosten und keinen absehbaren Investitionsbedarf bei der Heizung. Die Dach- und Fenster Erneuerung erfolgte bereits Anfang der 2000er Jahre. Nach aktuellem Kenntnisstand stehen keine größere Sanierungsmaßnahmen an. Die laufende Instandhaltung trägt zum gepflegten Gesamtbild der Wohnanlage bei. Ein separates Kellerabteil sowie ein Garagenstellplatz ergänzen das Angebot. Auch für Kapitalanleger bietet die Immobilie eine interessante Ausgangssituation. Die Wohnung ist seit 2020 durchgehend möbliert vermietet, derzeit zu einer Pauschalmiete von 2.300 € pro Monat (inkl. Nebenkosten, Heizung, Strom, Internet/TV und Garage). Daraus ergibt sich eine Nettokaltmiete von rund 1.975 € und eine Bruttorendite von 3,49 %. Die Mietverträge laufen jeweils über 6 Monate, die Miete wird im Voraus gezahlt. Ein Käufer kann das Mietverhältnis fortführen oder die Wohnung nach Vertragsende selbst nutzen. Die Wohnung eignet sich sowohl als Kapitalanlage mit bestehenden Mieteinnahmen als auch zur Eigennutzung. Eine Übergabe im bezugsfreien Zustand kann nach entsprechender Vereinbarung in Aussicht gestellt werden.

Individuelle Ausstattungsmerkmale: - Küche mit Fenster - Balkon/Loggia/Terrasse - Wasch-/ Trockenraum - Fahrradraum/ -keller - Moderne Gas-Brennwertheizung (2023) - Energieeffizienzklasse C - Gepflegte Wohnanlage, Bj. 1956, 8 WE - Ca. 77 m² Wohnfläche, 3 Zimmer, 2. OG - Heller Wohnbereich mit Balkon und Blick ins Grüne - Separate neue Küche (2020) mit Sitzgelegenheit - Geschmackvoll modernisierte Ausstattung - Modernisiertes Bad mit bodengleicher Dusche (renoviert 2019) - neuer Parkettboden 2015 - Flur mit integrierten Einbauschränken - Separates Kellerabteil - Garagenstellplatz - Dach und Fenster erneuert Anfang der 2000er Jahre - Laufende Instandhaltung, derzeit keine größeren Sanierungsmaßnahmen geplant - bestehender Kurzzeitmietvertrag - Pauschalmiete 2.300€/Monat - Nettokaltmiete ca. 1.975€/Monat, Bruttorendite 3,49 % - voll möbliert, vermietet seit 2020 - Attraktiv als Kapitalanlage, Eigennutzung ebenfalls möglich

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