Investieren mit Substanz: Voll vermietetes, hochwertig gepflegtes MFH mit WEG-Aufteilung

Das im Jahr 1993 errichtete Mehrfamilienhaus befindet sich auf einem ca. 510 m² großen Grundstück in gefragter Lage im Münchner Osten. Die Immobilie umfasst insgesamt 11 Einheiten, die sämtlich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt wurden. Diese rechtliche Struktur ermöglicht eine klare Trennung der Nutzungseinheiten und schafft langfristig Flexibilität, beispielsweise für eine anteilige Veräußerung oder individuelle Vermietungskonzepte. Im Jahr 2023 wurde die Immobilie umfassend modernisiert: Sowohl das Dach als auch die Fassade wurden erneuert, wodurch nicht nur der energetische Standard verbessert, sondern auch der Werterhalt des Gebäudes langfristig gesichert wurde. Bereits im Jahr 2016 erfolgte ein weiterer bedeutender Modernisierungsschritt mit dem Anbau eines Personenaufzugs, der das Gebäude barriereärmer erschließt. Im gleichen Zuge wurde der Gartenbereich vollständig neu gestaltet – inklusive der Errichtung eines massiven Gartenhauses, das zusätzlichen funktionalen Mehrwert für die Nutzer bietet. Im Erdgeschoss befinden sich eine Ladeneinheit sowie zwei eigenständige Büroeinheiten, die unabhängig voneinander zugänglich sind. Die Ober- und Dachgeschosse beherbergen insgesamt acht Wohneinheiten. Zwei Dachgeschosswohnungen wurden durch den Eigentümer zu einer großzügigen Wohneinheit zusammengelegt und werden derzeit eigengenutzt. Eine Rückführung in die ursprüngliche Zweiteilung ist baulich ohne großen Aufwand möglich, da die Trennung nach wie vor gegeben ist. Auch hier besteht auf Wunsch des Käufers die Option einer Rückanmietung durch den derzeitigen Eigentümer. Die Wohneinheiten 1 bis 6 sind vollständig möbliert und werden in der Regel mit befristeten Mietverträgen inkl. Möblierungszuschlag vermietet. Dieses Vermietungskonzept wurde gezielt vom Eigentümer gewählt, um eine flexible Steuerung der Mietverhältnisse sowie eine marktgerechte Anpassung der Mietpreise zu ermöglichen. Die bisherigen Mieterwechsel erfolgten überwiegend auf Wunsch des Eigentümers. Mit mehreren Mietparteien wurden bereits wiederholt Anschlussverträge abgeschlossen, was belegt, dass bei Bedarf auch eine langfristige Mieterbindung umsetzbar ist. Das Modell vereint somit hohe Anpassungsfähigkeit mit der Option auf eine stabile Mieterstruktur. Die Immobilie ist vollunterkellert. Der Kellerbereich umfasst neben klassischen Mieterkellern und mehreren Lagerräumen auch sanitäre Einrichtungen sowie eine hauseigene Tiefgarage. Diese ist mit vier Duplexstellplätzen und einem Einzelstellplatz ausgestattet. Aktuell werden sämtliche Stellplätze vom Eigentümer selbst genutzt; auch hier ist eine Rückanmietung möglich. Zusätzlich zum Wohnraum und den Gewerbeeinheiten wurde eine Fläche im Gebäude an ein Telekommunikationsunternehmen für die Errichtung einer Funkstation vermietet. Der Vertrag, der seit dem 01.05.2003 besteht, läuft bis zum Jahr 2034 und ist indexiert. Diese Vereinbarung sichert eine regelmäßige Einnahmequelle und trägt zur Diversifikation der Einkommensströme bei.

Individuelle Ausstattungsmerkmale: - Küche mit Fenster - Wohnungen im Jahr 2018 überwiegend modernisiert - Dach- und Fassadenerneuerung in 2023 - WEG geteilt - Möblierung von sechs Wohnungen bereits im Kaufpreis enthalten - voll unterkellert - 100% vermietet - Durch Zeitmietverträge ist eine überwiegende Eigennutzung kurzfristig möglich - Aufzugsanlage aus dem Jahr 2016 vorhanden (UG bis DGII) - Risikodiversifikation aufgrund verschiedener Nutzungen - Teilweise umsatzsteuerpflichtige Vermietung - Alarmanlage und Sicherheitskameras vorhanden

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