Exklusives Wohnen im Herzen von Obermenzing – Ruhe, Grün & Lebensqualität auf höchstem Niveau

Dieses frei stehende Einfamilienhaus im beliebten Münchner Stadtteil Obermenzing verbindet den besonderen Charme eines klassischen Kaffeemühlenhauses mit zeitgemäßen Modernisierungen und einer gepflegten Ausstattung. Auf einem großzügigen 542 m² großen Grundstück gelegen bietet die Immobilie rund 170 m² Wohnfläche über drei Etagen sowie ein Kellergeschoss mit reichlich Stauraum. Das Haus ist sofort bezugsfrei und somit ideal für alle, die ohne lange Wartezeit in ihr neues Zuhause einziehen möchten. Das Gebäude wurde 1937 errichtet und von den Eigentümern in den letzten Jahren fortlaufend modernisiert und instand gehalten. Dabei wurde der ursprüngliche Charakter des Hauses bewahrt, während hochwertige Materialien und moderne Technik für zeitgemäßen Wohnkomfort sorgen.

Erdgeschoss – Stilvoll und gemütlich

Schon im Eingangsbereich wird man von einem Windfang mit praktischen Einbaumöbeln empfangen. Das separate Treppenhaus mit Buchenholztreppe ist vom Wohnraum abgetrennt. Wohnzimmer und Schlafzimmer sind mit edlem Eiche-Fischgrätenparkett ausgestattet und durch eine nicht tragende Wand verbunden – so lässt sich bei Bedarf ein besonders großzügiger Wohnbereich schaffen.

Ein hochwertiger Schwedenofen der Marke Contura sorgt für eine behagliche Wohnatmosphäre. Das Tageslichtbad im Erdgeschoss wurde 2012 komplett saniert und verfügt über eine Dusche, WC und eine elektrische Fußbodenheizung. Die moderne Nolte-Einbauküche ist mit Geschirrspüler, Backofen sowie Kühl- und Gefrierschrank ausgestattet. Spotbeleuchtung in Bad, Flur und Küche rundet das Lichtkonzept harmonisch ab.

Obergeschoss – Viel Platz und Gartenblick

Mit ca. 72 m² bietet das Obergeschoss vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Neben einem Schlafzimmer mit Balkonzugang und Blick in den sonnigen Garten befinden sich hier weitere Zimmer, ein Tageslichtbad mit Dusche und WC (unsaniert). Parkettböden und eine Holzdeckenverkleidung unterstreichen den wohnlichen Charakter.

Dachgeschoss – Moderner Rückzugsbereich

Der Dachstuhl wurde 2015 für rund 120.000 € umfassend ausgebaut. Er bietet ca. 25 m² anrechenbare Wohnfläche und verfügt über ein modernes Tageslichtbad mit Dusche und WC, neue Kunststofffenster sowie eine Klimaanlage. Ideal als Gästezimmer, Homeoffice oder privater Rückzugsort.

Kellergeschoss – Funktional und geräumig

Das Untergeschoss bietet ausreichend Abstellmöglichkeiten, einen Wasch- und Trockenraum sowie zusätzliche Nutzfläche, die das Haus besonders praktisch macht.

Außenbereich – Entspannung und Privatsphäre

Das Grundstück in sonniger Südausrichtung ist liebevoll angelegt und bietet reichlich Platz zum Entspannen und Genießen. Eine große Terrasse lädt zu geselligen Sommerabenden ein, während die großzügige Fass-Sauna im Garten für Wellnessmomente sorgt. Der gepflegte Garten bietet ideale Bedingungen für Familien und Hobbygärtner. Eine große Garage sowie ein zusätzlicher Stellplatz vor dem Haus runden das Angebot ab.

Technik & Modernisierungen

Gaszentralheizung mit Solar-Pufferspeicher (2013)
Alarmanlage (2016, App-steuerbar)
Elektrische Fußbodenheizung im EG-Bad
Hochwertige Fenster (teilweise Kunststoff, teilweise isolierverglaste Holz-Sprossenfenster)
Renovierungen in den Jahren 2011–2016
Vollständig ausgebautes Dachgeschoss (2015)
Fazit

Dieses Haus vereint historische Architektur, moderne Ausstattung und eine durchdachte Raumaufteilung auf charmante Weise. Die ruhige Lage, der sonnige Garten, hochwertige Ausstattungsdetails und die sofortige Bezugsfreiheit machen es zu einer seltenen Gelegenheit in Obermenzing – ideal für alle, die ein gepflegtes, bezugsfertiges Eigenheim mit besonderem Charme suchen.

Individuelle Ausstattungsmerkmale:

- gehobene Wohnlage
- ruhige Wohnlage
- Hobbyraum
- Handtuchheizung

• Sofort bezugsfrei
• Voll unterkellert (Abstellräume, Wasch- & Trockenraum)
• Sonnige Südausrichtung

Erdgeschoss

• Windfang mit Einbaumöbel
• Separates Treppenhaus mit Buchenholztreppe
• Wohnzimmer & Schlafzimmer mit hochwertigem Eiche-Fischgrätenparkett
• Verbindungstür zwischen Wohn- und Schlafzimmer (nicht tragende Wand)
• Schwedenofen der Marke Contura
• Tageslichtbad mit Dusche, WC und elektrischer Fußbodenheizung (2012 saniert)
• Nolte-Einbauküche inkl. Geschirrspüler, Backofen, Kühl- & Gefrierschrank
• Decken-Spots in Bad, Flur und Küche

Obergeschoss (ca. 72 m²)

• Parkettböden
• Holzdeckenverkleidung
• Schlafzimmer mit Balkon und Blick in den Garten
• Tageslichtbad mit Dusche und WC (unsaniert)
• Einbauküche mit E-Geräten

Dachgeschoss (ca. 25 m² anrechenbare WF)

• 2015 für ca. 120.000 € neu ausgebaut
• Tageslichtbad mit Dusche und WC
• Neue Kunststofffenster
• Klimaanlage

Technik & Modernisierungen

• Gaszentralheizung mit Solar-Pufferspeicher (2013)
• Alarmanlage (2016, App-steuerbar)
• Teilweise Kunststofffenster, teilweise isolierverglaste Holz-Sprossenfenster
• Renovierungen 2011–2016

Außenbereich

• Große Terrasse in Schreinerarbeit
• Garten mit Südausrichtung
• Große Fass-Sauna (2016) mit Außendusche
• Whirlpool der Marke Armstark (2012)
• Große Garage + zusätzlicher Stellplatz

Obermenzing zählt zu den gefragtesten und exklusivsten Wohnlagen Münchens. Der Stadtteil ist geprägt von einer Mischung aus historischen Villen, charmanten Einfamilienhäusern und modernen Anwesen, die sich harmonisch in das grüne Umfeld einfügen. Die ruhigen Anwohnerstraßen, der alte Baumbestand und die Nähe zur Würm verleihen dem Viertel eine besondere Wohnqualität, die sowohl Familien als auch anspruchsvolle Paare schätzen.
Die Umgebung bietet eine perfekte Balance zwischen naturnahem Wohnen und urbaner Anbindung. In wenigen Minuten erreicht man weitläufige Grünflächen, idyllische Spazier- und Radwege sowie den Nymphenburger Schlosspark. Gleichzeitig profitiert man von einer hervorragenden Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen und Ärzte befinden sich in unmittelbarer Nähe. Die Verkehrsanbindung ist ebenso komfortabel – sowohl mit dem Auto als auch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln gelangt man schnell in die Münchner Innenstadt oder ins Umland. Die Nähe zu renommierten Sport- und Freizeitclubs, hochwertigen Restaurants sowie kulturellen Einrichtungen unterstreicht den gehobenen Charakter dieser Wohngegend. Obermenzing bietet damit ein Umfeld, das nicht nur durch seine Ruhe und Sicherheit besticht, sondern auch einen unvergleichlichen Lebensstil ermöglicht.