Grundsteuer 2025/2026 in Bayern und München

Auf Bundesebene wird in 2026 ein wegweisendes Urteil zur Grundsteuer erwartet, das für viele andere Bundesländer Folgen haben kann. Wichtig für Sie als Eigentümerinnen und Eigentümer in Bayern: Der Freistaat nutzt ein eigenes Flächenmodell, dieses bayerische Modell ist von dem erwarteten Urteil nicht betroffen. I

n Bayern gilt seit dem 1. Januar 2025 ein eigenes, wertunabhängiges Flächenmodell zur Berechnung der Grundsteuer; entscheidend sind Grundstücks- und Gebäudefläche sowie Nutzungsart, nicht der Marktwert oder der Bodenrichtwert. Für München wurde dazu ein Hebesatz festgelegt, der darüber entscheidet, wie hoch die Grundsteuer auf Ihre Immobilie tatsächlich ausfällt.

Neue Bescheide sollten Sie dennoch sorgfältig prüfen und bei Unklarheiten fachliche Unterstützung einholen.

Energie, Heizung und EU‑Gebäuderichtlinie

Bis spätestens 2026 sollen die europäischen Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden (EU‑Gebäuderichtlinie) weiter in deutsches Recht umgesetzt werden. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Energieausweise und Effizienzklassen gewinnen an Bedeutung, Sanierungsempfehlungen werden verbindlicher und energetisch schlechte Bestandsgebäude geraten stärker unter Druck.

Gleichzeitig greifen Schritt für Schritt weitere Regelungen rund um Heizungsanlagen und energetische Mindeststandards. Besonders relevant ist das bei Eigentümerwechseln von Ein- und Zweifamilienhäusern, weil hier häufig Nachrüstpflichten innerhalb bestimmter Fristen hinzukommen – etwa bei sehr alten Heizkesseln oder ungedämmten Leitungen.

Der umgangssprachlich als „Heizungsgesetz“ bekannte Rechtsrahmen heißt offiziell Gebäudeenergiegesetz (GEG) und soll nach aktuellem Stand 12/2025 von der Bundesregierung zu einem „Gebäudemodernisierungsgesetz“ weiterentwickelt werden, ohne dass die Kernziele wie mehr Effizienz und mehr erneuerbare Energien aufgegeben werden. Für neue Heizungen gilt bereits die 65‑Prozent‑Regel: Neu eingebaute Anlagen müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, wobei Details und Fristen vor allem von der kommunalen Wärmeplanung abhängen, die in großen Städten wie München bis 2026 abgeschlossen sein soll.

Mietrecht, Mietpreisbremse und Wertsicherung

In angespannten Wohnungsmärkten wie Großstädten bleibt die Mietpreisbremse bestehen; bei Neuvermietungen ist die zulässige Miete weiter eng an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt. Für Vermieterinnen und Vermieter in München spielt daher eine rechtssichere Ermittlung und Dokumentation der Miethöhe eine zentrale Rolle.

Parallel rücken Indexmieten und andere Wertsicherungsklauseln immer stärker in den Fokus des Gesetzgebers. Hier wird mit zusätzlichen Transparenz- und Dokumentationsanforderungen gerechnet, damit Mieterhöhungen nachvollziehbar sind und sich an objektiven Parametern orientieren. Wer Wohnungen vermietet, sollte bestehende Mietverträge daher prüfen lassen und künftige Anpassungen gut vorbereiten.

Modernisierung, Sanierungspflichten und Förderung

Energetische Modernisierungen bleiben ein wichtiger Hebel, um gesetzliche Vorgaben zu erfüllen und den Wert einer Immobilie zu sichern oder zu steigern. Kosten können weiterhin teilweise über Modernisierungsumlagen auf die Miete verteilt werden, allerdings gelten Kappungsgrenzen pro Quadratmeter und es bestehen Informationspflichten gegenüber Mieterinnen und Mietern.

Auf der Website der KfW finden Sie die passenden Fördermöglichkeiten für Ihre Immobilie.