Die wichtigsten Fachbegriffe zur Baufinanzierung erläutern wir Ihnen gerne im Lexikon
Annuitätendarlehen
Annuitätendarlehen sind eine Darlehensart. Sie sind gekennzeichnet davon, dass die Kreditraten über die vereinbarte Sollzinsbindung gleichbleiben. Die Kreditraten werden auch als Annuität bezeichnet. Sie setzen sich aus einem Zins sowie einem Tilgungsanteil zusammen. Über die Laufzeit sinkt der Zinsanteil kontinuierlich, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Es ändern sich also lediglich die Zusammensetzung der Rate, nicht jedoch die Höhe.
Anschlussfinanzierung
Ist zum Ende der Sollzinsbindung ein Darlehen noch nicht vollständig getilgt, bestehen für den/die Darlehensnehmer:in zwei Handlungsoptionen: Die Begleichung der offenen Restforderung aus verfügbaren Geldmitteln oder die Anschlussfinanzierung. Zur Darstellung einer Anschlussfinanzierung bestehen erneut zwei Varianten. Erfolgt die Anschlussfinanzierung beim/bei der bisherigen Kreditgeber:in spricht man von einer Prolongation. Dahingegen spricht man von einer sog. Umschuldung, wenn für die Anschlussfinanzierung ein Darlehen bei einem/einer anderen Kreditgeber:in aufgenommen und das auslaufende Darlehen damit abgelöst wird.
Baufinanzierung
Die Baufinanzierung (oder auch Immobilienfinanzierung) umschreibt ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie. Bei der Baufinanzierung handelt es sich um ein verwendungszweckgebundenes Darlehen. Der Darlehensvertrag enthält die wesentlichen Eckdaten wie z.B. Sollzinsbindungsfrist, Konditionen und Tilgung u.v.m. Als Sicherheit des/der Kreditgeber:in wird hierbei eine Grundschuld eingetragen, welches es dem/der Kreditgeber:in ermöglicht, auf die Immobilie zuzugreifen, sofern der/die Darlehensnehmer:in seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nachkommt.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist eine durch den/die Kreditgeber:in im Rahmen der Objektbewertung ermittelte Größe. Der Beleihungswert umschreibt den Wert der Immobilie, der auch später jederzeit erzielt werden kann. Da die zu finanzierende Immobilie gleichzeitig als Sicherheit dient, ist der Beleihungswert von erheblicher Bedeutung im Hinblick auf den Wert dieser Sicherheit. Der Beleihungswert liegt meist etwas unterhalb vom Verkehrswert. Die Kreditgeber:innen setzen im Rahmen der Beleihungswertermittlung verschiedene Verfahren ein, wie z.B. das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren.
Darlehen
Ein Darlehen ist ein schuldrechtlicher Vertrag, bei dem Darlehensnehmer:in und Darlehensgeber:in die Überlassung von Geld oder Sachen vereinbaren. Ebenso enthält dieser Vertrag eine Gegenleistung des/der Darlehensnehmer:in in Form von Zinszahlungen an den/die Darlehensgeber:in. Während der Begriff Darlehen eher formal juristisch verwendet wird, spricht man häufig auch von einem Kredit. Alle Vereinbarungen zur Überlassung werden im Darlehensvertrag vereinbart.
Eigenkapital
Ein Darlehen ist ein schuldrechtlicher Vertrag, bei dem Darlehensnehmer:in und Darlehensgeber:in die Überlassung von Geld oder Sachen vereinbaren. Ebenso enthält dieser Vertrag eine Gegenleistung des/der Darlehensnehmer:in in Form von Zinszahlungen an den/die Darlehensgeber:in. Während der Begriff Darlehen eher formal juristisch verwendet wird, spricht man häufig auch von einem Kredit. Alle Vereinbarungen zur Überlassung werden im Darlehensvertrag vereinbart.
Festzins
Der Festzins ist der unveränderliche Darlehenszins, der im Darlehensvertrag festgelegt wird. Der Festzins gilt somit für die gesamte vereinbarte Sollzinsbindung. Im Gegensatz zum Darlehen mit Festzins bestehen auch variable verzinste Darlehen. Hierbei wird der Darlehenszins in regelmäßigen Abständen angepasst. Darlehen mit Festzins können während der vereinbarten Sollzinsbindungsfrist nicht gekündigt werden. Einzige Ausnahme bilden Darlehen, die länger als 10 Jahre laufen: hier besteht ein Sonderkündigungsrecht ab 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer 6 monatigen Kündigungsfrist.
Finanzierungsvermittlung
Neben dem klassischen Weg über die Hausbank können Sie eine Finanzierung auch über eine/n Vermittler:in beantragen. Das funktioniert ähnlich wie bei Vermittler:innen und Portalen zur Reisebuchung oder anderen Dienstleistungen wie z.B. Strom oder Mobilfunk. Im Rahmen einer Finanzierungsvermittlung prüft und vergleicht ein/e Vermittler:in die Konditionen vieler Kreditgeber:innen am gesamten Markt, um das beste Angebot für Ihr Vorhaben zu ermitteln.
Kondition einer Finanzierung
Mit Kondition einer Finanzierung werden häufig der Soll- oder Effektivzins gemeint. Während der Effektivzins neben dem Sollzins alle weiteren Kosten berücksichtigt, lässt sich der Sollzins nicht derart einfach beschreiben er setzt sich aus vielen Bausteinen zusammen. Ausgehend von einer Einstandskondition werden Auf- und Abschläge für z.B. Sollzinsbindungsfrist, Darlehenshöhe, Sondertilgungsoption, Höhe des eingebrachten Eigenkapitals u.v.m. hinzugerechnet. Wie der genaue Sollzins gebildet wird, handhabt jede/r Kreditgeber:in nach hausinternen Richtlinien und unter Verwendung verschiedener Konditionsauf- und abschlägen.
Kredit
Bei einem Kredit handelt es sich um eine Geldleihe. In der Regel dienen Kredite dem Erwerb von Gütern wie z.B. Immobilien oder Autos. Außerdem können Kredite auch frei verwendet werden wie z.B. zur Überbrückung eines finanziellen Engpasses oder der Finanzierung eines Studiums. Neben der Tilgung der Geldleihe wird der/die Kreditnehmer:in i.d.R. auch zu einer Gegenleistung in Form von Zinsen verpflichtet. Alle Vereinbarungen zur Geldleihe werden im Kreditvertrag vereinbart.
Schufa
Schufa steht für Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa ist eine Gemeinschaftseinrichtung der kreditgebenden Wirtschaft. Dabei erhält die Schufa von ihren Vertragspartner:innen Daten zu natürlichen Personen und nicht vertragsgemäße Abwicklungen von Geschäften. Das bedeutet in diesem Fall beispielsweise, dass eine Person Schulden bei einem Unternehmen hat, etwa, weil sie eine Rechnung nicht bezahlt hat. Dafür bezieht die Schufa Daten aus öffentlichen Registern und Bekanntmachungen. Diese bonitätsrelevanten Daten verarbeitet die Schufa in einem sog. Scoring. Vertragspartner:innen wiederum können diese Daten erfragen. Ziel dessen soll es sein, die kreditgebende Wirtschaft vor Zahlungsausfällen durch zahlungsunfähige Kund:innen zu schützen. Hinsichtlich Ihrer Immobilienfinanzierung gilt eins festzuhalten: die Schufa selbst trifft keine Entscheidung über Ihr Darlehen, gleichwohl beziehen Kreditgeber:innen eine Schufa-Anfrage in die Prüfung der Kreditanfrage mit ein.
Tilgung
Die Tilgung beschreibt die geleistete Zahlung des Darlehensnehmers, mit welcher das Darlehen zurückgezahlt wird. Im Hinblick auf Annuitätendarlehen, als häufigste Darlehensart, bildet die Tilgung neben der Zinszahlung einen Teil der Kreditrate. Die Höhe der Tilgung hat erheblichen Einfluss auf den Zeitraum, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Die anfängliche Tilgung wird im Darlehensvertrag fest vereinbart. Nicht alle Kreditgeber ermöglichen einen Tilgungssatzwechsel während der Sollzinsbindungsfrist, weshalb die Wahl der Tilgungshöhe gut durchdacht sein sollte.
Zinsbindung
Die Zinsbindung gilt als Zeitraum, in dem der Darlehenszins gebunden, d.h. fest ist. Der Begriff wurde im Rahmen der EU Wohnimmobilienkreditrichtlinie durch die sog. Sollzinsbindungsfrist ersetzt. Sofern das Darlehen zum Ende der Sollzinsbindung noch nicht vollständig getilgt ist, kommt meist eine Anschlussfinanzierung zum Tragen es sei denn der Darlehensnehmer kann die offene Restschuld durch verfügbare Geldmittel direkt tilgen. Die Sollzinsbindung bietet Planungssicherheit.